跌破50分的中环线，意味着什么？

大家好，我是火箭哥。

买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。

以下是正文：

今天，浦发仁恒有园49.95的入围分惊呆众人。

这个分数，可以说直接击穿大家心理防线，也是2022年最大冷门之一：

一个中环内、低密度、带规划的不错产品，一个刚毕业的50分选手都能入围，真的是闻所未闻。

分享一个数据给大家：

2022年整个中环内，上海共计上市了29个项目；

其中触发积分却低于50分的，只有浦发仁恒有园1家。

（注：另有5个项目未触发积分）

看到这里，相信是个人都会产生这样的疑问：

积分大跌了、房产不行了，诸如此类的声音不仅在社群里、你自己也会不断嘀咕是不是这回事。

但是，火箭哥想在今天的文章中给大家做一个提醒：

降分更多不是因为没人买房、是房子太多了。

01“本质”

接连不断的低分项目不断出现，我用一张图就讲明白本质：

我们看到，当下是800-1200万新房抛盘最多的时刻——

直接or间接认购时间撞车的项目多达9个、同时房源总套数来到3246套之多：

当下，有超过3000套同总价的房子摆在一起PK，请记住这个结论。

作为对比，上海2022年1-4批次总计加起来有多少主力800-1200万的新房呢？

3720套、平均每批次930套

这供应量可不是翻了1倍、可足足有将近4倍，分数能不跌才见鬼了。

02“砸盘”

从产品or地段角度，有园配得上一个65分+的水平——

新杨思是官方文件可查的浦东金色中环带一员，从规划角度未来值得期待：

而看到板块内，目前标杆价格基本都是在13万级别，位于6号线高青路站西侧的尚东国际恰巧也是容积率1.2级别的低密度洋房产品，价格可作为参考：

但值得注意的是，尚东国际楼龄已经超过10年、而浦发仁恒有园为全新项目，其中存在楼龄价差也是合理；

个人预估未来二手市场中，由于项目自身产品、楼龄和品牌的溢价，未来洋房二手在14万级别是一个比较合理的到手价格预期。

这房子很差吗？完全没有；

可分数却被拉低，完全就是ZF砸盘的结果。

天安一号、古美华庭，这些新房单拎出来都没有什么硬伤问题，如果一个一个来，都是60分+级别的好盘；

但问题就在于当下集中入市，让我们有着错误的感觉，觉得积分大降是市场大趋势、未来都能买到新房了，其实不然——

当下，是800-1200万新房扎堆砸盘导致的结局，并非市场凉透无人买房导致的结果，这两者之间有着天壤之别，一定要注意。

03“预测”

所以，和上述低分新房同总价的项目需要大家重点关注，这的确就是50分选手上车自住的好机会，在过去从未出现过、一定要抓住的那种。